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アブレイズコーポレーション

2021/11/04

抵当権とは?



◆抵当権とは?

重要事項を説明するときに時々質問を受けるのに「抵当権」があります。

抵当権とはいったい何なのでしょう?

不動産を購入したり、新築マンションを建築したりする際、大きなお金が必要となります。

当然、一括で支払えないケースも多く、その際はお金を借りることとなります。

金融機関も無担保でお金を貸すなんてことはしないので、購入したり建築した不動産を担保にお金を貸します。

お金を借りた人(債務者と言います)が借金の返済ができなくなった場合に、お金を貸した金融機関(債権者と言います)はその不動産を競売にかけて売却したお金から未返済となっているお金を優先的に弁済を受けることが出来るという権利のことを抵当権と言います。


◆賃借権は抵当権に対抗できない

賃料を支払ってお部屋を借りる権利を「賃借権」と言います。

抵当権設定された後に賃貸借契約を締結した場合、賃借権は抵当権に対抗ができません。

(賃貸借契約より後に設定された抵当権には対抗できます)

賃借権より抵当権の方が権利としては強いのです。

ということは・・・競売で新しく購入した人(買受人といいます)がお部屋を明け渡してくれと言った場合、賃借人は明け渡さなければならないのです。

※上記ではわかりやすくするために抵当権設定と説明していますが、抵当権が賃借権に対抗できるようにするには登記まで済ませておく必要があります。宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの試験を受ける方はご注意を・・・


◆賃借人の保護

賃借人としては、お部屋を明け渡してくれと急に言われても困ってしまいます。

そのため、競売で買受人が買受した日から6か月間は明け渡しを猶予する取り決めになっています。

(滞納があった場合は即退去となるので注意が必要です・・・)

抵当権の方が権利が強いとは言え、しっかりと賃借人を保護する仕組みとなっています。

また、買受人からそのまま住んでよいということになった場合も、新たに賃貸借契約を結んだり、敷金を預け入れたりする必要があります。


◆抵当権はリスクだけど、抵当権が設定されていることは多い

ここまで話を聞くと「抵当権ってものすごく怖いものなんじゃないか」と思われることが多いと思います。

確かに、抵当権は賃借人にとってリスクとなりますので、重要事項説明の際に説明する事項になっています。

とはいえ、東京の物件は抵当権が設定されている物件が非常に多いです。逆に言うと抵当権が設定されていない物件の方が少ないというイメージです。

冒頭でもお話しした通り、不動産の購入には大きなお金がかかります。

例えば、自分で住むつもりで分譲マンションを購入した場合、住宅ローンを組む方が多いかと思いますが、住宅ローンにもしっかりと抵当権が設定されます。

また、競売は最悪のパターンであり、競売だとその物件の金額も安くなってしまうため、競売の前に任意売却などの手続きをとることが実務上では多いです。任意売却であれば賃借人の権利の方が強いため、買受人に対抗ができます。


◆まとめ

お部屋を借りる際にリスクとなりうる抵当権。

抵当権はマンションであっても、戸建であっても、アパートであってもその構造には関係なく設定されます。そのため、抵当権が設定されている物件は多くあります。

ですが、しっかりとその権利状況を確認し、リスクを踏まえてお部屋を借りるのが重要です。


アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では重要事項説明の際に、抵当権の有無などを含めて登記簿謄本をもとにお客様に丁寧にご説明するようにしております。

もし、ご不明点などありましたらお気軽にご相談下さいませ。


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